Vendere casa: documenti e adempimenti per il venditore

Tutto il percorso d'acquisto, dal lato di chi compra, ruota intorno a una domanda: i documenti di questa casa sono in ordine? Dal lato del venditore la domanda è la stessa, ribaltata. Avere i documenti pronti e coerenti non è una formalità burocratica: è ciò che rende la vendita rapida, credibile e a prova di trattativa. Un acquirente attento, o la banca che gli concede il mutuo, troveranno comunque ogni difformità. Meglio scoprirla tu, prima.

Questa guida è scritta per chi vende. Spiega quali documenti preparare, perché ciascuno conta e quali adempimenti conviene chiudere prima di mettere l'immobile sul mercato. Il corrispettivo lato acquirente, con la checklist di chi compra, è nell'articolo documenti per comprare casa: la checklist.

Perché i documenti del venditore decidono la vendita

In una compravendita il venditore dichiara in atto che l'immobile è suo e che è regolare. Sono dichiarazioni che hanno conseguenze: se l'immobile presenta una difformità non sanata o un vincolo non dichiarato, il problema emerge al momento peggiore, davanti al notaio o durante la perizia della banca dell'acquirente.

La differenza tra una vendita lineare e una che salta sta quasi sempre nei documenti. Una casa con il corredo completo e coerente è più facile da vendere, attira acquirenti che ottengono il mutuo senza intoppi e regge la due diligence senza sorprese. Per questo il lavoro va fatto prima, non a trattativa avviata.

I documenti da preparare

Il corredo documentale di una vendita si compone di alcuni gruppi. Ognuno risponde a una domanda diversa dell'acquirente e del notaio.

Titolarità e provenienza. L'atto di provenienza è il documento che prova come sei diventato proprietario: rogito di acquisto, donazione, successione. Da qui si ricostruisce la catena dei passaggi e si individuano eventuali criticità legate al tipo di provenienza, come quelle ereditarie o per donazione.

Identità catastale. La visura catastale aggiornata e la planimetria catastale depositata descrivono l'immobile per il Catasto: identificativi, categoria, rendita, consistenza e layout interno. Visura e planimetria devono essere coerenti con lo stato reale dell'immobile.

Storia edilizia. I titoli edilizi (permesso di costruire, CILA, SCIA) e, dove richiesta, l'agibilità attestano che l'immobile è stato costruito e modificato secondo le autorizzazioni. Sono i documenti che provano la regolarità delle opere realizzate nel tempo.

Prestazione energetica. L'attestato di prestazione energetica (APE) deve essere disponibile fin dalla messa in vendita, con la classe energetica indicata anche negli annunci. È obbligatorio e va consegnato all'acquirente. Vedi classe energetica e APE.

Conformità. L'attestazione di conformità urbanistica e catastale lega tra loro i documenti precedenti: certifica che lo stato di fatto corrisponde ai titoli edilizi e alla planimetria depositata. È il punto su cui si concentrano notaio e banca.

Situazione ipotecaria. La verifica delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli rivela se sull'immobile gravano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli. Un'ipoteca ancora iscritta, anche se collegata a un mutuo estinto, va gestita prima della vendita.

Documenti condominiali. Per un immobile in condominio servono regolamento, ultimi verbali assembleari e una dichiarazione dell'amministratore sulla situazione delle spese, per dimostrare che non ci sono arretrati a carico dell'acquirente.

I documenti per categoria

Quando la provenienza cambia le carte

Non tutte le provenienze sono uguali. Il tipo di atto con cui sei diventato proprietario incide su quali documenti servono e su quali domande farà l'acquirente.

Se hai comprato l'immobile con un normale rogito, la situazione è la più lineare: l'atto di provenienza è il tuo contratto di acquisto e la catena è chiara. Se invece l'immobile ti è arrivato per successione, oltre all'atto serve la documentazione che ricostruisce la successione (dichiarazione di successione e accettazione dell'eredità), perché l'acquirente deve poter verificare che tu sia legittimato a vendere e che non vi siano altri eredi con diritti sul bene.

La provenienza per donazione merita un'attenzione particolare. Un immobile ricevuto in donazione può essere percepito come meno "sicuro" dall'acquirente e dalla sua banca, perché in alcuni casi gli eredi del donante potrebbero far valere diritti sul bene. Non è un ostacolo insormontabile, ma è un punto che va dichiarato e gestito con il notaio in anticipo, perché può influire sulla finanziabilità con mutuo. Per il quadro completo dei tipi di provenienza vedi atto di provenienza: tipi e rischi.

In tutti i casi, la regola è la stessa: l'acquirente attento risale la catena dei passaggi. Più la provenienza è particolare, più conviene avere i documenti pronti e una risposta chiara già prima della trattativa.

Gli adempimenti prima della vendita

Preparare i documenti spesso fa emergere qualcosa da sistemare. Sono gli adempimenti che conviene chiudere prima di mettere l'immobile sul mercato, perché a trattativa avviata diventano motivi di rinvio o di rinuncia dell'acquirente.

Cancellazione di un'ipoteca estinta. Quando hai finito di pagare un mutuo, l'ipoteca collegata non sempre risulta cancellata in modo automatico dai registri. Per i mutui estinti esiste una procedura semplificata che non richiede un atto notarile, ma la cancellazione formale va comunque verificata. Un'ipoteca che risulta ancora iscritta, pur riferita a un debito estinto, allarma l'acquirente e la sua banca. Per capire la natura del vincolo vedi la voce ipoteca.

Regolarizzazione di difformità. Se lo stato di fatto non corrisponde alla planimetria catastale o ai titoli edilizi, c'è una difformità da gestire prima della vendita. A seconda dei casi si aggiorna la planimetria, si presenta un titolo in sanatoria o si regolarizza l'intervento con un tecnico. È il punto che più spesso blocca il rogito, perché la conformità urbanistica e quella catastale sono richieste al momento dell'atto. Per capire come pesa al rogito vedi conformità urbanistica: perché blocca il rogito.

Quando coinvolgere notaio, tecnico e amministratore

Ogni figura interviene su un fronte diverso del corredo documentale.

• Il notaio verifica la documentazione e redige l'atto. Richiede il corredo completo e segnala ciò che manca, ma la fonte dei documenti resta il venditore.
• Il tecnico (geometra, architetto, ingegnere) interviene quando serve verificare o ripristinare la conformità: aggiornamento della planimetria, attestazioni, titoli in sanatoria.
• L'amministratore di condominio rilascia la dichiarazione sulla situazione delle spese e fornisce regolamento e verbali.

Coordinare queste figure in anticipo evita che la trattativa si fermi su un documento mancante. La regola pratica è semplice: i problemi documentali si risolvono prima di trovare l'acquirente, non dopo.

Le fasi della vendita e dove servono i documenti

I documenti non servono tutti nello stesso momento. Capire in quale fase ciascuno entra in gioco aiuta a preparare il corredo nell'ordine giusto, senza arrivare impreparati al passaggio successivo.

La fase più delicata è il passaggio dal preliminare al rogito. È il momento in cui l'acquirente, e soprattutto la sua banca se c'è un mutuo, verificano la conformità e la situazione ipotecaria. Una difformità o un'ipoteca non gestita che emerge qui può far slittare o saltare l'atto. Per questo gli adempimenti vanno chiusi prima, non rinviati a ridosso del rogito.

L'APE, invece, deve esserci fin dalla prima fase: serve già per l'annuncio. Atto, visura e planimetria diventano centrali quando arriva la proposta e l'acquirente vuole verificare cosa sta comprando. I titoli edilizi e la conformità pesano soprattutto in fase di preliminare e rogito, quando la regolarità dell'immobile passa al vaglio del notaio.

Cosa verificare prima di mettere in vendita

Prima di pubblicare l'annuncio, conviene mettere in ordine questi punti. Sono gli stessi che l'acquirente, o la sua banca, controlleranno comunque.

1. Atto di provenienza disponibile e coerente con l'attuale intestazione.
2. Visura e planimetria catastale aggiornate e corrispondenti allo stato reale.
3. Titoli edilizi e agibilità presenti per gli interventi realizzati nel tempo.
4. APE valido e disponibile fin dalla messa in vendita.
5. Conformità urbanistica e catastale verificata, con eventuali difformità già in regolarizzazione.
6. Situazione ipotecaria controllata, con cancellazione delle ipoteche su mutui estinti.
7. Documenti condominiali raccolti, inclusa la dichiarazione sulle spese.