Ipoteca

L'ipoteca è una garanzia reale che grava su un bene, quasi sempre un immobile, a tutela di un credito. Dà al creditore due poteri: far vendere il bene se il debito non viene pagato e soddisfarsi sul ricavato con preferenza rispetto agli altri creditori. La sua caratteristica più importante è che segue il bene: resta iscritta anche se l'immobile cambia proprietario. La disciplinano gli articoli 2808 e seguenti del Codice civile.

A cosa serve l'ipoteca

L'ipoteca è lo strumento con cui un credito si lega a un immobile specifico. Il caso più comune è il mutuo: la banca presta il denaro e in cambio iscrive un'ipoteca sulla casa, così se il mutuatario smette di pagare può far vendere l'immobile e rientrare del proprio credito prima di altri.

Due aspetti la rendono diversa da una semplice promessa di pagamento. Il primo è il diritto di seguito: l'ipoteca resta sul bene anche se questo viene venduto, quindi può colpire anche un proprietario diverso dal debitore originario. Il secondo è il diritto di prelazione: in caso di vendita forzata, il creditore ipotecario viene pagato prima dei creditori senza garanzia.

I tipi di ipoteca

Il Codice civile distingue tre tipi in base all'origine del titolo che la fonda.

In tutti i casi la garanzia non si perfeziona con il solo titolo: diventa efficace con l'iscrizione nei registri immobiliari tenuti dalla Conservatoria.

Il grado dell'ipoteca

Quando sullo stesso immobile sono iscritte più ipoteche, conta l'ordine. Il grado indica la priorità ed è determinato dalla data di iscrizione: chi iscrive per primo ha il primo grado e viene soddisfatto per primo sul ricavato di un'eventuale vendita forzata. Gli altri seguono in ordine, e rischiano di non recuperare nulla se il prezzo non basta.

È il motivo per cui una banca, prima di concedere un mutuo, pretende quasi sempre l'ipoteca di primo grado. Se sull'immobile risultasse già un'altra ipoteca anteriore, l'istruttoria del mutuo può bloccarsi.

Iscrizione, durata e cancellazione

L'iscrizione fa nascere l'effetto di garanzia e ha efficacia per un periodo definito dalla legge, rinnovabile prima della scadenza. Se non viene rinnovata in tempo, perde effetto. Le regole precise vanno verificate nella versione vigente del Codice civile.

Estinto il debito, l'ipoteca non sparisce da sola: va cancellata con una formalità nei registri. Per i mutui esiste una procedura semplificata, attivata dalla comunicazione della banca al conservatore, senza bisogno di un atto notarile. Negli altri casi serve un atto di assenso alla cancellazione.

Perché conta quando compri casa

Comprare un immobile con un'ipoteca iscritta è possibile, ma è una situazione da gestire con attenzione prima del rogito, non dopo. Poiché l'ipoteca segue il bene, se restasse iscritta dopo l'acquisto il creditore potrebbe in teoria agire sull'immobile, anche se il debito non è tuo.

Nella prassi si procede in due modi: il venditore estingue il debito e fa cancellare l'ipoteca prima o contestualmente al rogito, oppure, nel caso tipico del mutuo del venditore, una parte del prezzo viene destinata a chiudere il finanziamento con cancellazione gestita dal notaio. In ogni caso il punto fermo è uno: l'immobile deve arrivare al nuovo proprietario libero da garanzie non concordate.

La fotografia di ipoteche, pignoramenti e altre formalità si ottiene dalla visura ipotecaria, il documento che interroga i registri immobiliari per immobile e per soggetto. Se compare un'ipoteca non dichiarata, fermati e chiarisci la situazione con un notaio prima di firmare il compromesso.