Compromesso (contratto preliminare)
Il contratto preliminare che obbliga le parti a stipulare il rogito. Cosa significa, la differenza tra proposta, preliminare e rogito, registrazione e trascrizione, e perché conta quando compri casa.
di Redazione CasaCheckAI
Il compromesso è il nome con cui comunemente si indica il contratto preliminare di compravendita. È l'accordo con cui venditore e acquirente si obbligano a stipulare in futuro il contratto definitivo, cioè il rogito, alle condizioni già concordate. Non trasferisce ancora la proprietà, ma vincola entrambe le parti a concludere l'affare. Lo regola il Codice civile agli articoli 1351 e seguenti.
Cosa fa il compromesso
Il compromesso cristallizza l'accordo: fissa il prezzo, individua con precisione l'immobile, stabilisce i tempi del rogito e le eventuali condizioni. Da quel momento le parti sono obbligate a presentarsi dal notaio e firmare il definitivo. Il trasferimento della proprietà, però, avviene solo con il rogito.
Proprio perché obbliga a concludere, il preliminare è un impegno serio. Se una parte si tira indietro, l'altra non resta senza tutela: può trattenere o pretendere il doppio della caparra confirmatoria, rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, oppure chiedere il risarcimento.
Proposta, preliminare e rogito: tre fasi distinte
L'acquisto di una casa passa di solito per tre momenti, con un impegno via via più forte.
| Fase | Cosa è | Effetto |
|---|---|---|
| Proposta d'acquisto | Dichiarazione di voler comprare a certe condizioni | Vincola quando il venditore l'accetta |
| Compromesso | Contratto preliminare che obbliga a stipulare | Obbliga a fare il rogito, non trasferisce |
| Rogito | Atto notarile definitivo | Trasferisce la proprietà |
Capire in quale fase ci si trova è importante, perché cambia ciò a cui ci si sta impegnando. Una proposta accettata può già valere come preliminare; il rogito è il punto in cui la casa diventa davvero tua.
Registrazione e trascrizione
Il preliminare comporta due adempimenti da non confondere:
- Registrazione: è obbligatoria. Il preliminare va registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro il termine di legge, con imposta di registro e di bollo, e regole proprie per le somme versate a titolo di caparra o acconto. Dà data certa all'accordo.
- Trascrizione: è facoltativa e richiede la forma dell'atto notarile. Trascrivere il preliminare nei registri immobiliari rende il diritto dell'acquirente opponibile a chi, dopo, acquistasse o iscrivesse ipoteche o pignoramenti sullo stesso immobile. È una tutela in più, utile quando passa molto tempo fino al rogito o il prezzo versato è elevato.
Perché conta quando compri casa
Il compromesso è il punto in cui l'acquisto diventa vincolante. Da lì in poi tirarsi indietro ha un costo.
Il momento giusto per verificare la regolarità della casa, dai titoli edilizi alla conformità urbanistica fino ai diritti di terzi, è prima del preliminare. I controlli da fare in questa fase, e cosa scrivere nel contratto, sono spiegati nell'articolo preliminare di compravendita: i controlli. Per il quadro completo delle fasi, dall'offerta alla firma dal notaio, vedi la guida dalla proposta al rogito.
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