Preliminare di compravendita: cosa controllare
Cos'è il preliminare di compravendita (compromesso), cosa deve contenere e quali verifiche fare prima di firmarlo per non impegnarti su una casa con problemi.
di Redazione CasaCheckAI
Il preliminare di compravendita, il "compromesso", è il contratto con cui venditore e acquirente si impegnano a firmare in futuro il rogito alle condizioni pattuite. Non trasferisce ancora la proprietà, ma ti vincola. Per questo è il momento in cui fare tutte le verifiche, non dopo. Firmare un preliminare su una casa con problemi documentali significa impegnarsi su un acquisto che potrebbe rivelarsi difficile o costoso da sciogliere.
Cos'è il preliminare
Il preliminare crea un obbligo a contrarre. Entrambe le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo (rogito) davanti al notaio. È un contratto a tutti gli effetti e, se una parte non rispetta l'impegno, l'altra può agire in giudizio.
Da solo non basta a diventare proprietari, perché serve sempre il rogito notarile. Ma fissa prezzo, tempi e condizioni dell'affare.
Cosa deve contenere
Un preliminare ben fatto indica con precisione:
- le parti (venditore e acquirente, con dati completi);
- l'immobile (identificativi catastali: foglio, particella, subalterno);
- il prezzo e le modalità di pagamento;
- i tempi per arrivare al rogito;
- la caparra versata e la sua natura;
- eventuali condizioni (es. ottenimento del mutuo, regolarizzazione di difformità).
Registrazione del preliminare e costi
Il preliminare va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma (il termine era di 20 giorni fino al decreto legge 73/2022). La registrazione gli dà data certa. Secondo l'Agenzia delle Entrate, si paga un'imposta di registro fissa di 200 euro più l'imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate scritte, e comunque ogni 100 righe).
Se il preliminare prevede il versamento di una caparra confirmatoria o di acconti sul prezzo non soggetti a IVA, scatta in più un'imposta di registro proporzionale dello 0,5% su quelle somme (per i preliminari stipulati dal 1° gennaio 2025). Non è un costo perso. Questa imposta proporzionale viene poi scomputata da quanto dovuto per la registrazione del contratto definitivo.
Trascrizione del preliminare
Oltre alla registrazione, il preliminare può essere trascritto nei registri immobiliari (art. 2645-bis del Codice civile). La trascrizione lo rende opponibile ai terzi e protegge l'acquirente da ipoteche o vendite che il venditore tentasse nel periodo tra preliminare e rogito.
L'effetto protettivo della trascrizione, però, non dura per sempre. Cessa se entro un anno dalla data fissata per il rogito, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non si trascrive il contratto definitivo. Richiede un atto notarile, quindi un costo in più, ma ha senso quando tra preliminare e rogito passa molto tempo o quando si compra un immobile non ancora ultimato.
Le verifiche da fare PRIMA di firmare
Il preliminare è lo spartiacque. Dopo averlo firmato, hai già scelto. Prima di metterci la firma, controlla:
| Verifica | Perché | Approfondisci |
|---|---|---|
| Provenienza e titolarità | Chi vende deve essere proprietario | atto di provenienza |
| Conformità catastale/urbanistica | Evita difformità e abusi | abuso edilizio |
| Ipoteche e pignoramenti | L'immobile deve arrivare libero al rogito | visura ipotecaria |
| Diritti di terzi | Usufrutto o diritto di abitazione limitano l'uso | nuda proprietà e usufrutto |
Cosa controllare prima di comprare
- Identificativi catastali corretti e coincidenti con visura e atto.
- Prezzo, tempi e caparra chiari e coerenti con gli accordi.
- Condizioni di tutela (mutuo, conformità) scritte nero su bianco.
- Esito delle verifiche documentali completato prima della firma.
Se qualcosa non è ancora chiaro, non firmare il preliminare per "bloccare" la casa. Fai prima le verifiche con un tecnico o un notaio.
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