Visura ipotecaria: scoprire ipoteche e pignoramenti

La visura ipotecaria è il documento che rivela se su un immobile gravano ipoteche, pignoramenti, sequestri o altre formalità che possono comprometterne l'acquisto. È un documento diverso dalla visura catastale, perché quest'ultima descrive l'immobile dal punto di vista fiscale, mentre la ipotecaria racconta la sua "storia giuridica" presso la Conservatoria. Controllarla prima di comprare è uno dei passaggi che evita le sorprese più costose.

Cos'è la visura ipotecaria

La visura ipotecaria, più correttamente ispezione ipotecaria, è la consultazione dei Registri Immobiliari tenuti dall'Agenzia delle Entrate (Servizi di Pubblicità Immobiliare, l'ex Conservatoria). Mostra le formalità trascritte o iscritte a carico di un immobile o di una persona.

Si distingue nettamente dalla visura catastale. Quella ti dice com'è l'immobile (rendita, categoria, intestatari), l'ipotecaria ti dice cosa pesa sull'immobile. Per un acquisto sicuro servono entrambe.

Cosa si trova in una visura ipotecaria

Le formalità si dividono in tre tipi:

Leggendole in ordine si ricostruisce la situazione, cioè chi è proprietario, quali garanzie esistono e se sono ancora attive.

Le ipoteche

Un'ipoteca è una garanzia che dà a un creditore il diritto di espropriare il bene e di soddisfarsi con preferenza sul ricavato in caso di mancato pagamento (art. 2808 del Codice civile). Le più comuni:

• Ipoteca volontaria, tipicamente quella accesa dalla banca a garanzia del mutuo;
• Ipoteca legale o giudiziale, legata a debiti fiscali, sentenze o crediti riconosciuti.

L'iscrizione dell'ipoteca ha una durata. Conserva il suo effetto per 20 anni dalla data e cessa se non viene rinnovata prima della scadenza (art. 2847 del Codice civile). Ma non contare sul tempo. Ciò che conta è la cancellazione formale prima del rogito.

Pignoramenti e sequestri

Tra le trascrizioni possono comparire formalità ben più gravi di un'ipoteca:

• Pignoramento, quando è in corso una procedura esecutiva sul bene. Semaforo Rosso Non comprare con un atto ordinario, eventualmente solo tramite asta giudiziaria.
• Sequestro, quando il bene è sottoposto a vincolo da un'autorità. Semaforo Rosso
• Domanda giudiziale, quando c'è una causa in corso che riguarda l'immobile. Semaforo Ambra

Queste formalità seguono il bene. Ignorarle significa rischiare di acquistare un immobile che può essere venduto all'asta o conteso in tribunale.

Come e perché controllarla

1. Richiedi l'ispezione per immobile e per soggetto (il venditore), perché la seconda fa emergere anche formalità non legate al singolo immobile. L'ispezione sui tuoi immobili, da titolare di un diritto reale, è gratuita presso l'Agenzia delle Entrate; negli altri casi si pagano tributi contenuti.
2. Verifica le ipoteche attive e l'importo garantito, per capire se il prezzo basta a estinguere il debito.
3. Cerca formalità pregiudizievoli (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali).
4. Controlla le cancellazioni, perché ogni ipoteca estinta deve avere il relativo annotamento.

Sul tema delle iscrizioni pregiudizievoli e di come gestirle al rogito, vedi anche la guida comprare casa in sicurezza.

Cosa controllare prima di comprare

1. Ipoteche attive e importo del debito residuo da estinguere.
2. Assenza di pignoramenti, sequestri o domande giudiziali.
3. Cancellazione formale delle ipoteche già estinte.
4. Impegno del venditore e del notaio a consegnare l'immobile libero da formalità al rogito.

Se emergono pignoramenti o ipoteche che il prezzo non riesce a coprire, fermati. È una situazione che va gestita con il notaio prima di firmare qualsiasi impegno.