Comprare casa in sicurezza, i 5 controlli che non puoi saltare

Comprare casa è uno degli acquisti più impegnativi della vita. Eppure la maggior parte delle persone arriva al compromesso fidandosi del venditore, dell'agente immobiliare e della prima impressione. Questa guida raccoglie i 5 controlli documentali che non puoi saltare, raccontati come ce li racconteremmo davanti a un caffè.

Tempo di lettura: 12 minuti. Vale ogni minuto.

Premessa: la sequenza che ti serve

Prima di entrare nei singoli controlli, fissa la cronologia. Ogni acquisto immobiliare italiano segue (o dovrebbe seguire) questa sequenza:

1. Visita immobile e proposta di acquisto irrevocabile
2. Acquisizione documenti (questa fase è dove la guida ti aiuta)
3. Compromesso (contratto preliminare, art. 1351 c.c.) con caparra
4. Tempo intermedio (4-6 mesi tipici per mutuo, perizia banca, voltura)
5. Rogito notarile (atto definitivo)

Controllo 1 — La proprietà è davvero del venditore?

Sembra banale, ma è il primo controllo. Servono due documenti:

• Atto di provenienza del venditore (ne abbiamo parlato in dettaglio qui)
• Visura catastale aggiornata

Cosa devono dirti

L'atto deve indicare:

• Chi ha venduto a chi
• Quando
• Con che diritto (proprietà piena, nuda proprietà, quota di comunione)
• Con quali identificativi catastali

La visura deve mostrare lo stesso identificativo e lo stesso intestatario.

I 4 scenari "particolari"

Quattro situazioni in cui devi fare domande in più:

1. Più intestatari: tutti devono firmare. Verifica che siano tutti d'accordo. Coppie separate? Comproprietari litigiosi? Eredi non accettanti?
2. Provenienza per donazione recente: rischio azione di riduzione degli eredi legittimari (10 anni). Le banche raramente fanno mutuo.
3. Provenienza per successione: serve dichiarazione di successione registrata, accettazione dell'eredità e voltura catastale.
4. Vendita di nuda proprietà o usufrutto: stai comprando un diritto reale specifico, non l'immobile intero. Capisci bene cosa stai acquistando.

Controllo 2 — L'immobile è urbanisticamente conforme?

Questo è il controllo più sottovalutato e più rischioso. Vedi anche la voce conformità urbanistica per i dettagli.

Le quattro domande

1. Quando è stato costruito l'immobile? Pre-1967 il regime è diverso (vale lo "stato di fatto antecedente al 1967").
2. Esistono i titoli abilitativi (licenza, concessione, permesso di costruire) per la costruzione originaria e per ogni modifica successiva?
3. C'è coerenza tra ciò che vedi dal vivo, la planimetria catastale e i titoli edilizi?
4. Esiste un'agibilità o ne manca giustificatamente?

Come verificare nella pratica

• Accesso agli atti in Comune (ufficio tecnico). Costo: 30-150€. Tempo: 15-30 giorni.
• Sopralluogo di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che asseveri.
• Visura storica catastale per ricostruire le variazioni catastali nel tempo.

Le difformità sanabili e quelle no

• Tolleranze costruttive (art. 34-bis DPR 380/2001): difformità ≤ 2% non costituiscono abuso. Niente da fare.
• Difformità sanabili: CILA tardiva (333€), SCIA in sanatoria (somme variabili), permesso di costruire in sanatoria (più complesso).
• Difformità non sanabili: abusi in zona vincolata, ampliamenti rilevanti senza titolo, cambi d'uso non assentibili. Semaforo Rosso.

Controllo 3 — Ci sono ipoteche, pignoramenti o pregiudizievoli?

Il documento si chiama visura ipotecaria o ispezione ipotecaria. Si richiede in Conservatoria (Servizio Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia Entrate). Costo: ~16€.

Cosa cerchi

Tre tipi di "iscrizioni pregiudizievoli":

Come gestirla nel rogito

Se c'è un'ipoteca volontaria (caso più comune), la prassi notarile è:

1. Il notaio chiede alla banca creditrice il "conteggio estintivo" — quanto resta da pagare per chiudere il mutuo
2. In rogito, una parte del prezzo va alla banca per estinguere il debito
3. La banca rilascia il consenso a cancellazione dell'ipoteca
4. Il notaio cancella l'ipoteca in Conservatoria (procedura semplificata L. 40/2007 per mutui bancari)

Controllo 4 — Ci sono spese condominiali pregresse?

Per gli immobili in condominio, l'ultimo bilancio condominiale approvato e una dichiarazione dell'amministratore sono fondamentali.

Cosa devi sapere

Per legge (art. 63 disp. att. c.c.), chi compra un immobile in condominio risponde solidalmente con il venditore per le spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente. Quindi se il venditore ha lasciato due anni di morosità, te le paghi te.

Documenti da chiedere

• Liberatoria dall'amministratore: dichiarazione che attesta l'inesistenza di morosità (o ne quantifica l'ammontare). Costo: 0-100€.
• Ultimo bilancio approvato e relativo riparto
• Verbali assemblea ultimi 3 anni: per scoprire lavori straordinari deliberati ma non ancora cantierati (es. cappotto termico, rifacimento facciate). Sono debiti latenti che diventano tuoi.

Controllo 5 — Diritti di terzi, vincoli e servitù

Ultimo controllo, spesso ignorato:

Servitù

Diritti di passaggio, acquedotto, veduta, stillicidio o altri a favore di terzi. Si leggono nell'atto di provenienza e nelle eventuali trascrizioni in Conservatoria.

Vincoli

L'immobile può avere vincoli:

• Storico-artistici (D.Lgs. 42/2004): prelazione dello Stato in 60 giorni
• Paesaggistici (D.Lgs. 42/2004): qualsiasi modifica richiede autorizzazione
• Idrogeologici / sismici: limiti edificatori
• PRG/PUC: destinazioni d'uso, indici edificatori

Si verificano richiedendo un Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) in Comune. Costo: ~50€.

Diritti di prelazione

In alcuni casi terzi hanno diritto di prelazione:

• Conduttore in affitto (L. 392/1978, per immobili a uso non abitativo)
• Coltivatore diretto confinante (L. 590/1965)
• Comproprietario in caso di vendita di quota
• Stato per beni culturali

Se non rispettata, la vendita può essere annullata.

Riassumendo: la tua checklist documenti

Prima del compromesso ti devono consegnare (e tu devi capire):

• ✅ Visura catastale aggiornata
• ✅ Planimetria catastale depositata
• ✅ Atto di provenienza del venditore
• ✅ Titoli edilizi (licenza/PdC/SCIA/CILA/condono)
• ✅ Agibilità (o giustificazione assenza)
• ✅ APE (Attestato Prestazione Energetica)
• ✅ Visura ipotecaria in Conservatoria
• ✅ Liberatoria amministratore + ultimi 3 verbali assemblea
• ✅ CDU (Certificato Destinazione Urbanistica)
• ✅ Asseverazione tecnica di conformità urbanistica e catastale

Se uno solo manca o non torna, fermati e approfondisci. Il compromesso è il punto di non ritorno: ogni euro speso prima in verifiche te ne risparmia dieci dopo.