Atto di provenienza
L'atto con cui il venditore ha acquisito l'immobile. Senza di esso non si vende: dimostra la catena dei passaggi di proprietà.
di Redazione CasaCheckAI
L'atto di provenienza (o "atto di acquisto") è il documento notarile o pubblico con cui l'attuale proprietario ha acquisito l'immobile. È uno dei tre documenti indispensabili per qualsiasi pre-check immobiliare, insieme alla visura catastale e alla planimetria.
A cosa serve
Tre funzioni fondamentali:
- Provare la titolarità: dimostra chi è il proprietario e con quale diritto reale (proprietà piena, nuda proprietà, usufrutto).
- Tracciare la catena dei passaggi: il notaio in rogito risale indietro 20 anni per verificare che la catena di trasferimenti sia regolare (principio dell'usucapione ventennale e della continuità delle trascrizioni).
- Dichiarare lo stato urbanistico/catastale: contiene clausole su titoli edilizi, conformità, eventuali condoni e provenienze pregresse.
Tipi di atto di provenienza
| Tipo | Quando | Particolarità |
|---|---|---|
| Compravendita | Acquisto a titolo oneroso | Tipo più frequente, atto notarile |
| Donazione | Trasferimento gratuito tra vivi | Semaforo Ambra: rischio di azione di restituzione dagli eredi del donante (10 anni) |
| Successione | Trasferimento per causa di morte | Va integrata con dichiarazione di successione e accettazione (esplicita o tacita) |
| Divisione | Scioglimento di comunione | Verifica clausole su quote e conguagli |
| Permuta | Scambio di immobili | Atto notarile, valutazione fiscale come compravendita |
| Sentenza | Acquisto per usucapione o assegnazione | Necessaria trascrizione in Conservatoria |
Provenienza per donazione: occhio
Se l'atto di provenienza è una donazione recente (meno di 10 anni dal decesso del donante), gli eredi legittimari (figli, coniuge, ascendenti) potrebbero richiedere la restituzione dell'immobile in sede di successione tramite azione di riduzione (art. 561 c.c.).
Provenienza per successione: cosa controllare
Per una provenienza ereditaria servono tre documenti allegati:
- Dichiarazione di successione (presentata all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dal decesso) con quote ereditarie e valore immobile.
- Voltura catastale dei beni ereditati (entro 30 giorni dalla dichiarazione).
- Accettazione dell'eredità (espressa o tacita). Se manca, l'erede non è ancora formalmente proprietario.
Clausole importanti da leggere
In ogni atto di provenienza ben fatto trovi:
- Identificativi catastali (foglio, particella, subalterno)
- Confini dell'immobile
- Dichiarazione urbanistica del venditore precedente
- Eventuali servitù (passaggio, acquedotto, veduta)
- Diritti di prelazione (es. agricola, coltivatore diretto, conduttore)
- Trascrizioni pregiudizievoli sanate
- Spese condominiali pregresse (per immobili in condominio)
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