Come leggere una visura catastale: guida pratica
Come leggere una visura catastale riga per riga: intestatari, identificativi, categoria, rendita. Cosa contiene, dove si richiede e quanto costa nel 2025.
di Redazione CasaCheckAI
La visura catastale è il documento più letto e meno capito tra quelli che ti consegnano quando guardi una casa. Se sai cosa cercare, però, ci metti 5 minuti a estrarre tutte le informazioni essenziali. Chi è il proprietario, quanto vale fiscalmente l'immobile, se c'è qualcosa che non torna.
Questa è una guida pratica, scritta per chi compra casa la prima volta e si trova davanti a una visura per la prima volta.
Quale visura ti serve
Esistono diverse tipologie:
- Visura per soggetto (cerca per nome/CF): elenca tutti gli immobili intestati a una persona
- Visura per immobile (cerca per foglio/particella): mostra tutti i dati di quell'immobile
- Visura storica: include i passaggi di proprietà nel tempo
Per il pre-check ti serve la visura per immobile aggiornata (anche detta "consultazione personale" se è il proprietario a richiederla). Quella per soggetto serve solo per verificare se il venditore ha altri immobili (utile in alcuni casi).
La richiedi online dal sito dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS, allo sportello o tramite un professionista. Dal 1° gennaio 2025 le visure catastali telematiche sono gratuite, sia sui tuoi immobili sia su quelli di terzi.
L'intestazione: chi è il proprietario
Nella parte alta della visura, sotto la dicitura "Intestati" o "Titolari", trovi nome, cognome, codice fiscale di chi risulta intestatario al Catasto. Tre check importanti:
- Coincidenza con il venditore: chi vende deve essere intestatario. Se non lo è, va chiarito subito (procura? eredità? amministratore di sostegno?).
- Diritto reale e quota: cerca diciture come "Proprietà 1/1" (proprietà piena), "Nuda proprietà 1/2" (la metà nuda), "Usufrutto 1/1" (solo l'usufrutto). Sono cose diverse!
- Più intestatari: se ci sono comproprietari, tutti devono firmare la vendita. Uno manca, niente rogito.
Gli identificativi catastali
Sotto l'intestazione trovi quattro numeri che identificano univocamente l'immobile:
- Foglio (es. 423): la sezione cartografica del territorio comunale
- Particella o Mappale (es. 145): il singolo fondo
- Subalterno (es. 5): l'unità immobiliare specifica all'interno dell'edificio
- Categoria/Classe (es. A/2 cl. 3): la classificazione fiscale
La categoria catastale
La categoria è un codice alfanumerico che indica la destinazione fiscale. Quelle che incontri più spesso:
| Categoria | Significato |
|---|---|
| A/1 | Abitazione signorile |
| A/2 | Abitazione di tipo civile (90% delle case) |
| A/3 | Abitazione di tipo economico |
| A/4 | Abitazione di tipo popolare |
| A/7 | Villini |
| A/8 | Ville |
| A/9 | Castelli e palazzi di pregio |
| A/10 | Uffici |
| C/2 | Magazzini e locali di deposito |
| C/6 | Stalle, scuderie, box auto, posti auto coperti |
| C/7 | Tettoie chiuse o aperte |
Per il significato di tutti i codici, vedi la guida alle categorie catastali.
La consistenza
La consistenza è la dimensione fiscale dell'immobile, espressa in:
- Vani per le categorie del gruppo A (es. 4,5 vani)
- Metri quadri per le categorie del gruppo C (es. 18 mq per un box C/6)
- Metri cubi per le categorie del gruppo B (immobili a uso collettivo)
Per i gruppi D ed E (immobili speciali e particolari) non c'è una consistenza standard: la rendita si determina per stima diretta. Il vano catastale è un'unità convenzionale (NON un singolo locale). Un appartamento di 90 mq utili tipicamente è 4 o 4,5 vani. Non esiste una conversione esatta da vani a mq, dipende da Comune e categoria.
La rendita catastale
Subito sotto, la rendita catastale in euro. Su questa cifra si basa tutto il calcolo delle imposte legate all'immobile. Per approfondire vedi la voce di glossario su rendita catastale.
Per stimare il valore catastale (base imponibile dell'imposta di registro quando si compra da privato):
- Prima casa: rendita × 1,05 × 110 = valore catastale
- Seconda casa: rendita × 1,05 × 120 = valore catastale
Esempio: rendita 580,50€ dà un valore catastale prima casa di circa 67.048€ (580,50 × 1,05 × 110). Su questa base si calcola il 2% di registro per la prima casa, cioè circa 1.341€, più le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50€ ciascuna. Senza i benefici prima casa l'aliquota di registro sale al 9% (benefici prima casa, Agenzia delle Entrate).
Cosa NON c'è in una visura
Importante sapere cosa la visura non dice:
- Non ti dice se l'immobile è urbanisticamente conforme
- Non ti dice se ci sono ipoteche, pignoramenti o sequestri (serve la visura ipotecaria, documento diverso)
- Non ti dice se c'è agibilità
- Non ti dice se ci sono spese condominiali pregresse
- Non ti dice se ci sono diritti di prelazione
La visura è una fotografia fiscale, non un'analisi di conformità.
La planimetria è un'altra cosa
Spesso "visura" e "planimetria" vengono confuse. Sono documenti diversi:
- Visura: testo, dati fiscali, intestatari, rendita
- Planimetria catastale: il disegno tecnico dell'unità immobiliare
Entrambe sono depositate in Agenzia delle Entrate. Per il rogito servono entrambe e devono essere coerenti tra loro e con lo stato di fatto. Lo impone la dichiarazione di conformità catastale prevista dall'art. 19 del D.L. 78/2010 convertito dalla L. 122/2010, a pena di nullità dell'atto. Per i dettagli vedi planimetria catastale: leggerla e verificarla.
5 minuti, 5 check
Riassumendo, in 5 minuti su una visura fai questi 5 controlli:
- ✅ Intestatario coincide col venditore
- ✅ Identificativi (foglio/particella/sub) coincidono con atto e planimetria
- ✅ Categoria coerente con l'uso effettivo (es. abitazione = A, no C/2 magazzino)
- ✅ Rendita aggiornata, non "proposta" da troppi anni
- ✅ Diritti reali chiari (nessun usufrutto/nuda proprietà non dichiarato)
Se uno solo di questi 5 non torna, hai un segnale da approfondire prima di firmare il compromesso.
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