Planimetria catastale: leggerla e verificarla
Cos'è la planimetria catastale, come si legge e come verificare che sia conforme allo stato di fatto, un controllo chiave prima di comprare casa.
di Redazione CasaCheckAI
La planimetria catastale è il disegno tecnico dell'unità immobiliare depositato al Catasto. Mostra la disposizione dei locali, le destinazioni d'uso e le misure. Verificare che corrisponda allo stato reale dell'immobile è uno dei controlli più importanti del pre-acquisto, perché una planimetria non conforme può nascondere difformità che bloccano il rogito o il mutuo.
Cos'è la planimetria catastale
La planimetria catastale è la rappresentazione grafica in scala (di solito 1:200 o 1:100) di una specifica unità immobiliare. Riporta i vani, i muri, le aperture, le destinazioni d'uso dei locali e l'orientamento. È depositata presso l'Agenzia delle Entrate ed è un documento diverso dalla visura. La visura dà i dati fiscali, la planimetria mostra com'è fatto l'immobile.
Per orientarti tra i due documenti, vedi l'articolo su come leggere una visura catastale.
Come si legge
Per una lettura di base bastano pochi elementi:
- Scala: indica il rapporto tra disegno e realtà (es. 1:200).
- Confini e muri: le linee spesse sono i muri perimetrali, quelle sottili le tramezzature interne.
- Destinazioni: spesso i locali riportano la funzione (camera, bagno, cucina) o un'altezza.
- Subalterno: identifica l'unità immobiliare specifica, e deve coincidere con quello della visura e dell'atto.
La conformità catastale
Per il rogito, la legge impone che venga dichiarata la conformità tra la planimetria depositata e lo stato di fatto dell'immobile. Lo prevede l'art. 19 del D.L. 78/2010 convertito dalla L. 122/2010, a pena di nullità dell'atto. In pratica, ciò che è disegnato deve corrispondere a ciò che esiste.
Quando non coincidono, si parla di difformità catastale:
| Situazione | Esempio | Segnale |
|---|---|---|
| Distribuzione interna diversa | Muri spostati, stanza divisa in due | Semaforo Ambra |
| Superfici o vani in più | Veranda chiusa, soppalco non disegnato | Semaforo Rosso |
| Cambio di destinazione d'uso | Cantina diventata abitabile | Semaforo Rosso |
Cosa controllare prima di comprare
- Corrispondenza tra planimetria depositata e disposizione reale dei locali.
- Coincidenza di foglio, particella e subalterno tra planimetria, visura e atto.
- Origine delle difformità: sono solo catastali o anche urbanistiche?
- Chi regolarizza e quando: meglio prima del rogito, a carico del venditore.
Se la planimetria "non torna", chiedi i titoli edilizi e fai valutare la situazione a un tecnico prima di firmare il preliminare.
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