Abuso edilizio: come scoprirlo prima di comprare

Un abuso edilizio è un'opera realizzata senza il titolo edilizio necessario o in difformità da esso o dalle norme urbanistiche. Comprare una casa con un abuso non sanato è uno dei rischi più seri del pre-acquisto: può rendere nullo l'atto, bloccare il mutuo e portare a ordini di demolizione. La buona notizia è che, nella maggior parte dei casi, si può scoprire prima di firmare, confrontando i documenti con lo stato reale dell'immobile.

Cos'è un abuso edilizio

Si ha un abuso edilizio quando un intervento è stato eseguito violando le regole che lo governano: assenza del titolo (permesso di costruire, SCIA o CILA), difformità rispetto al progetto autorizzato, oppure contrasto con il piano urbanistico. Il riferimento normativo principale è il Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001).

Non tutti gli abusi hanno lo stesso peso. Una veranda chiusa senza titolo è cosa diversa da un intero piano costruito in più rispetto al progetto.

I tipi di difformità

La distinzione conta perché determina se e come l'abuso si può sanare.

Cosa rischi se compri una casa con un abuso

In pratica, l'abuso non si "eredita" come un dettaglio trascurabile. Una volta comprata, la casa irregolare diventa un tuo problema, anche se l'abuso l'ha commesso chi ha venduto.

Come scoprirlo prima del rogito

Gli abusi si individuano incrociando i documenti con lo stato di fatto:

1. Planimetria catastale vs realtà: confronta il disegno depositato con la disposizione reale dei locali. Muri spostati, locali in più, soppalchi non disegnati sono segnali.
2. Titoli edilizi in Comune: con l'accesso agli atti recuperi permessi, SCIA, CILA e il loro contenuto. Verifica che ciò che esiste corrisponda a ciò che è stato autorizzato.
3. Conformità catastale e urbanistica: nell'atto il venditore deve dichiarare, a pena di nullità, che la planimetria depositata corrisponde allo stato di fatto (art. 19, comma 14, del DL 78/2010, convertito dalla L. 122/2010), e l'immobile deve essere urbanisticamente legittimo. Per capire la differenza, vedi le voci di glossario su conformità urbanistica, CILA e SCIA.
4. Relazione di un tecnico: un geometra o architetto di fiducia (idealmente il tuo, non quello del venditore) può fare un sopralluogo e confermare la conformità.

Abuso sanabile o no?

Alcuni abusi si possono regolarizzare con l'accertamento di conformità. Per gli interventi in assenza di permesso o in totale difformità vale l'art. 36 del DPR 380/2001, che richiede la doppia conformità piena. L'opera deve essere conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Se manca anche una sola delle due, questa strada è chiusa.

Dal 2024 il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) ha introdotto l'art. 36-bis, che per le difformità parziali e le variazioni essenziali ammette una doppia conformità attenuata. Qui basta la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e a quella edilizia vigente al momento della realizzazione. È una via più ampia, ma resta limitata agli abusi minori.

Per questo, davanti a un'irregolarità, la domanda chiave non è "quanto costa sanarla" ma prima ancora "è sanabile?". Un abuso non sanabile può rendere l'immobile di fatto incommerciabile. Per la differenza tra sanatoria ordinaria e i vecchi condoni, vedi condono edilizio e sanatoria.

Cosa controllare prima di comprare

1. Corrispondenza tra planimetria catastale e stato reale dei luoghi.
2. Presenza e contenuto di tutti i titoli edilizi (accesso agli atti in Comune).
3. Sanabilità di eventuali difformità, verificata da un tecnico.
4. Chi regolarizza e quando: meglio prima del rogito, a carico del venditore.

Davanti a un dubbio serio, fermati e fai verificare la conformità a un professionista prima di firmare il preliminare. È la fase in cui hai ancora margine per tutelarti.