Condono edilizio e sanatoria: le differenze
Condono edilizio e sanatoria non sono la stessa cosa: differenze, quando si applicano e perché un condono non perfezionato è un rischio quando compri casa.
di Redazione CasaCheckAI
Condono edilizio e sanatoria edilizia vengono spesso usati come sinonimi, ma sono due cose diverse. Il condono è una misura straordinaria che alcune leggi speciali hanno concesso in periodi limitati, capace di perdonare anche abusi sostanziali; la sanatoria ordinaria è uno strumento sempre disponibile, ma che regolarizza solo gli abusi conformi alle norme. Capire la differenza è decisivo quando compri casa, perché un condono "in corso" e mai concluso è uno dei segnali più insidiosi.
Il condono edilizio
Il condono edilizio è una sanatoria straordinaria introdotta da leggi nazionali specifiche, valide solo per gli abusi commessi entro certe date e con domanda presentata entro finestre temporali precise. In Italia ci sono stati tre condoni principali:
La sua particolarità è che poteva sanare anche difformità sostanziali, non conformi agli strumenti urbanistici, dietro pagamento di un'oblazione e degli oneri concessori. Oggi non si può presentare una nuova domanda di condono. Contano solo le pratiche aperte all'epoca.
La sanatoria ordinaria
La sanatoria ordinaria è l'accertamento di conformità previsto dal DPR 380/2001. È sempre attivabile, ma a una condizione stringente, la doppia conformità. Nella versione piena dell'art. 36, valida per gli abusi in assenza di permesso o in totale difformità, l'opera deve risultare conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento in cui è stata realizzata sia al momento della domanda. Chi sana paga il contributo di costruzione in misura doppia a titolo di oblazione.
Dal 2024 il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) ha aggiunto l'art. 36-bis. Per le difformità parziali e le variazioni essenziali basta una doppia conformità attenuata, cioè conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e a quella edilizia vigente al momento della realizzazione. Resta comunque uno strumento per regolarizzare le irregolarità conformi alle regole, non gli abusi sostanziali veri e propri.
Condono e sanatoria a confronto
| Aspetto | Condono edilizio | Sanatoria ordinaria (art. 36 / 36-bis DPR 380) |
|---|---|---|
| Natura | Straordinaria, leggi speciali a tempo | Ordinaria, sempre disponibile |
| Cosa sana | Anche abusi sostanziali / non conformi | Solo abusi conformi (doppia conformità) |
| Quando | Solo pratiche aperte nelle finestre note | In qualsiasi momento |
| Costo tipico | Oblazione + oneri | Oblazione (art. 36) o sanzione (art. 36-bis) |
| Oggi attivabile? | No (solo pratiche storiche) | Sì |
Perché conta quando compri
Il punto critico non è tanto "c'è stato un condono", quanto se quel condono è stato perfezionato.
Un condono perfezionato (oblazione pagata, titolo in sanatoria rilasciato o silenzio-assenso maturato) rende l'immobile regolare. Un condono non perfezionato lascia aperto un rischio che ricade su chi compra. Per questo va sempre verificato lo stato esatto della pratica.
Come verificare lo stato del condono
- Accesso agli atti in Comune: recupera la domanda di condono, le ricevute di oblazione e oneri, e il provvedimento finale.
- Verifica del perfezionamento: controlla che la pratica sia chiusa positivamente, non solo "presentata".
- Coerenza con catasto e stato di fatto: l'opera condonata deve risultare accatastata e corrispondere alla realtà. Vedi anche conformità urbanistica e l'articolo su come scoprire un abuso edilizio.
- Parere di un tecnico: davanti a una pratica datata o incompleta, fai ricostruire la situazione da un geometra o architetto.
Cosa controllare prima di comprare
- Esistenza e stato di perfezionamento di eventuali condoni o sanatorie.
- Pagamento integrale di oblazione e oneri.
- Corrispondenza tra ciò che è stato sanato, l'accatastamento e lo stato reale.
- Chi completa eventuali pratiche pendenti e entro quando (meglio prima del rogito).
Se la pratica è incompleta o i documenti mancano, chiarisci tutto con un professionista prima di firmare il preliminare.
Hai dubbi su un condono o una sanatoria nei documenti della casa che stai valutando?
Carica i documenti e ricevi un report a semaforo entro 24-48 ore.