Caparra confirmatoria
La somma versata al preliminare a conferma dell'impegno e come garanzia. Cosa significa, le differenze con caparra penitenziale e acconto, cosa accade in caso di inadempimento e perché conta quando compri casa.
di Redazione CasaCheckAI
La caparra confirmatoria è la somma che una parte versa all'altra al momento del compromesso, a conferma della serietà dell'impegno e come garanzia in caso di inadempimento. La regola la fissa l'articolo 1385 del Codice civile. Non è un semplice anticipo: è uno strumento che dà alla parte fedele un rimedio immediato se l'altra non rispetta gli accordi.
A cosa serve
Quando si firma il preliminare, chi compra di solito consegna una somma a chi vende. Quella somma ha una doppia funzione: conferma la volontà di concludere l'affare e, se qualcosa va storto, funziona da garanzia. Se il contratto va a buon fine, la caparra si imputa al prezzo, cioè si scala da quanto resta da pagare al rogito, oppure viene restituita.
È quindi un meccanismo che lega le parti: chi ha già versato una caparra rilevante ha un forte interesse ad arrivare al rogito, e chi l'ha ricevuta sa che tirarsi indietro ha un costo preciso.
Cosa accade in caso di inadempimento
È qui che la caparra confirmatoria mostra la sua forza. L'articolo 1385 prevede due conseguenze, a seconda di chi non rispetta gli accordi:
- Se è inadempiente chi ha versato la caparra, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la somma.
- Se è inadempiente chi ha ricevuto la caparra, chi l'ha versata può recedere e pretendere il doppio di quanto dato.
In entrambi i casi si tratta di un rimedio rapido, che non richiede di dimostrare l'entità del danno. In alternativa, la parte fedele può scegliere di non recedere e chiedere invece l'esecuzione del contratto o il risarcimento secondo le regole ordinarie.
Caparra confirmatoria, penitenziale e acconto
Le tre figure si confondono spesso, ma producono effetti molto diversi. La differenza si gioca sulla funzione della somma, non solo sul nome scritto nel contratto.
| Tipo | Funzione | Se l'affare salta |
|---|---|---|
| Caparra confirmatoria | Conferma l'impegno e garantisce | Si trattiene o si restituisce il doppio |
| Caparra penitenziale | Prezzo del recesso (art. 1386) | Chi recede perde la caparra o restituisce il doppio |
| Acconto | Semplice anticipo sul prezzo | Va restituito, senza raddoppio |
L'acconto è il meno protettivo: in caso di problemi torna indietro e basta. La caparra penitenziale non punisce un inadempimento ma è il costo concordato per esercitare un diritto di recesso. La caparra confirmatoria è quella che dà più tutela alla parte fedele. Per questo è importante che il preliminare qualifichi con chiarezza cosa si sta versando.
Perché conta quando compri casa
La caparra confirmatoria mette in gioco cifre rilevanti già al preliminare, molto prima del rogito.
Il momento giusto per controllare la regolarità della casa è prima del preliminare, non dopo. I controlli da fare in questa fase sono spiegati nell'articolo preliminare di compravendita: i controlli. Arrivare al compromesso con i documenti già verificati è il modo migliore per non mettere a rischio una caparra consistente.
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