Agibilità (e abitabilità)
Il certificato che attesta che un immobile può essere usato. Senza, la casa non è "abitabile" nel senso tecnico-legale.
di Redazione CasaCheckAI
L'agibilità è l'attestazione che un immobile può essere effettivamente utilizzato per lo scopo per cui è stato progettato (abitazione, ufficio, negozio). Prima del 2013 si parlava di abitabilità per gli immobili residenziali: oggi i due termini sono unificati nel concetto di agibilità (DPR 380/2001 art. 24).
Cosa attesta
L'agibilità certifica quattro requisiti minimi:
- Sicurezza strutturale (collaudo statico)
- Salubrità dell'edificio (umidità, aerazione, salubrità interna)
- Risparmio energetico (APE, isolamento)
- Conformità impiantistica (elettrico, idraulico, termico, ascensori)
Le tre forme storiche
A seconda dell'anno di costruzione/intervento puoi trovare:
| Documento | Quando | Chi lo rilascia |
|---|---|---|
| Licenza di abitabilità | Pre-1985 (L. 47/1985) | Comune, su domanda del proprietario |
| Certificato di agibilità | 1985-2013 | Comune, dopo collaudo |
| SCA — Segnalazione Certificata di Agibilità | Post-2013 (DPR 380/2001 art. 24 mod.) | Tecnico abilitato, asseverazione autonoma |
Oggi la maggior parte delle nuove agibilità sono SCA: il tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) asseverata sotto la propria responsabilità che l'immobile rispetta i requisiti.
Quando manca
Trovare un'agibilità è la prassi per immobili recenti (post-1990) o per immobili che hanno subito una ristrutturazione pesante. Ma per immobili anteriori al 1934 o costruiti senza titolo prima della L. 765/1967, il certificato spesso non esiste semplicemente perché all'epoca non era obbligatorio.
Cosa succede in rogito senza agibilità
L'agibilità NON è obbligatoria per rogitare. Il notaio non la richiede come condizione. Ma:
- Il venditore deve dichiarare in atto la presenza o l'assenza
- Se assente, occorre indicare se è richiesta o non richiesta
- Le banche possono rifiutare il mutuo se manca l'agibilità per immobili che dovrebbero averla
- In caso di problemi futuri (es. richiesta di ristrutturazione), l'assenza di agibilità può complicare il rilascio dei nuovi titoli
Agibilità per cambio d'uso
Se l'immobile ha cambiato destinazione d'uso (es. ex magazzino diventato abitazione), serve una nuova agibilità coerente con la nuova destinazione. Una vecchia agibilità per uso magazzino NON vale per uso abitativo, anche se i titoli edilizi del cambio d'uso sono in regola.
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