Mutuo prima casa, come funziona e quali documenti servono
Guida pratica al mutuo per la prima casa: quanto puoi chiedere, i documenti sul richiedente e sull'immobile, la perizia della banca, i tempi dell'istruttoria e cosa verificare prima.
di Redazione CasaCheckAI
Il mutuo per la prima casa è il finanziamento con cui una banca ti presta una parte del prezzo dell'immobile, garantendosi con un'ipoteca sulla casa stessa. La banca non guarda solo il tuo reddito. Valuta con attenzione anche l'immobile, perché è la sua garanzia. Per questo molti mutui si complicano non per la persona, ma per i documenti della casa.
Questa guida segue il percorso reale, dalla domanda fino all'atto, e mette in chiaro i due fronti che decidono l'esito: la tua posizione e la regolarità dell'immobile.
Quanto puoi chiedere
Il primo numero da capire è il rapporto tra mutuo e valore della casa, il cosiddetto loan to value. In genere le banche finanziano fino all'80 per cento del valore dell'immobile. Attenzione, il valore è quello stabilito dalla perizia, che può essere diverso dal prezzo di vendita. Per andare oltre l'80 per cento servono garanzie aggiuntive o strumenti pubblici come il fondo di garanzia.
Il secondo numero è la sostenibilità della rata. Come riferimento prudenziale, molte banche preferiscono che la rata non superi circa un terzo del reddito netto mensile del nucleo. Non è una regola di legge, ma un criterio diffuso di buon senso, utile anche a te per non sovraesporti.
I documenti che servono
La banca chiede due gruppi di documenti. Il primo riguarda te, il secondo la casa. È il secondo gruppo quello che spesso fa la differenza sui tempi.
Sul richiedente:
- Documento d'identità e codice fiscale
- Buste paga e modello unico o CU, oppure dichiarazioni dei redditi per i lavoratori autonomi
- Estratti conto e situazione di eventuali altri finanziamenti
Sull'immobile:
- Atto di provenienza del venditore
- Visura e planimetria catastale aggiornate
- Titoli edilizi (permesso di costruire, CILA, SCIA) e agibilità
- Attestato di prestazione energetica (APE)
La banca usa il secondo gruppo per la perizia. Se quei documenti sono incompleti o incoerenti, l'istruttoria rallenta.
La perizia e i controlli sulla casa
La perizia è il momento in cui la banca verifica davvero l'immobile. Incarica un perito di stimarne il valore e di controllarne la regolarità. Il perito confronta lo stato di fatto con la planimetria catastale e con i titoli edilizi, e segnala eventuali difformità.
Questo è il punto in cui l'acquisto e il finanziamento si toccano. Una casa con i documenti in ordine è anche una casa più "finanziabile". Arrivare alla perizia sapendo già che planimetria, titoli e stato di fatto coincidono ti evita brutte sorprese a metà percorso.
Le fasi e i tempi
Il mutuo segue una sequenza abbastanza stabile, anche se la durata varia da banca a banca.
| Fase | Cosa succede |
|---|---|
| Domanda e istruttoria | Consegni i documenti, la banca valuta reddito e immobile |
| Delibera | La banca comunica se concede il mutuo e a quali condizioni |
| Perizia | Il perito stima e verifica l'immobile |
| Atto dal notaio | Si firmano rogito e mutuo, si iscrive l'ipoteca |
In condizioni ordinarie passano alcune settimane tra domanda e delibera. I tempi si allungano quando mancano documenti sull'immobile o quando emergono difformità da chiarire. È un'altra ragione per arrivare con le carte della casa già verificate.
Tasso fisso o variabile
La scelta del tasso non cambia l'importo che puoi ottenere, ma il rischio che ti assumi.
- Tasso fisso: la rata resta uguale per tutta la durata. Paghi la prevedibilità, di solito con un costo iniziale leggermente più alto.
- Tasso variabile: la rata segue l'andamento dei tassi di mercato. Può partire più bassa, ma può salire.
Non esiste una scelta giusta in assoluto. Dipende da quanto sei disposto a convivere con l'incertezza della rata. La Banca d'Italia mette a disposizione guide chiare per orientarti senza il filtro commerciale di chi vende il prodotto.
Garanzie e agevolazioni
Per chi ha un anticipo limitato esiste un fondo di garanzia statale per la prima casa, che copre una quota del capitale e facilita l'accesso al credito, con condizioni di favore per alcune categorie. Le percentuali e i requisiti vengono aggiornati periodicamente, quindi vanno verificati nella versione vigente al momento della domanda.
Le agevolazioni fiscali sull'acquisto, come l'imposta di registro ridotta, sono un capitolo diverso e non riguardano il mutuo in sé. Le trovi nella guida agevolazioni prima casa.
Cosa verificare prima di partire
Prima ancora di scegliere la banca, conviene mettere in ordine il fronte che dipende dall'immobile, perché è quello che più spesso rallenta o blocca il mutuo.
- Documenti dell'immobile completi: atto di provenienza, visura e planimetria, titoli edilizi, APE.
- Coerenza tra planimetria e stato di fatto, la prima cosa che guarda il perito.
- Conformità urbanistica e catastale senza difformità aperte.
- Situazione ipotecaria pulita, perché un'ipoteca o un pignoramento esistenti vanno gestiti prima.
Questo lavoro lo fai una volta sola e ti serve sia per il mutuo sia per il rogito. Per la sequenza completa dei controlli di acquisto vedi la guida comprare casa in sicurezza.
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