Agevolazioni prima casa, requisiti e come non perderle

Le agevolazioni prima casa sono uno sconto fiscale che riduce le imposte dovute quando compri l'abitazione in cui vivrai. Lo sconto più rilevante è sull'imposta che paghi al momento del rogito: l'imposta di registro scende dal 9 al 2 per cento se compri da un privato. Non è automatico, però. Spettano solo se rispetti alcuni requisiti, e si possono perdere se ti comporti in un certo modo nei cinque anni successivi.

Questa guida spiega in cosa consiste l'agevolazione, chi ne ha diritto e quali sono le mosse che fanno scattare la decadenza.

In cosa consiste il risparmio

Il beneficio cambia a seconda di chi vende. La differenza tra acquisto da privato e da impresa decide quale imposta si riduce.

C'è un dettaglio che pesa più di quanto sembri. Quando compri da un privato, l'imposta di registro non si calcola sul prezzo pagato, ma sul valore catastale dell'immobile, di solito più basso. È il meccanismo prezzo-valore, che si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata per un coefficiente fissato per la prima casa. Significa che il 2 per cento si applica a una base imponibile ridotta, e il risparmio reale è doppio.

I requisiti per ottenerle

Le agevolazioni spettano se ricorrono tre condizioni, fissate dalla Nota II-bis allegata al Testo unico dell'imposta di registro.

1. Immobile non di lusso. Non deve rientrare nelle categorie catastali A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio). Conta la categoria, non il prezzo. Verificala in visura catastale.
2. Residenza nel Comune. Devi avere la residenza nel Comune dove si trova l'immobile, oppure trasferirla lì entro diciotto mesi dall'acquisto. In alternativa, vale il Comune in cui svolgi la tua attività.
3. Niente altre prime case. Non devi essere titolare, da solo o in comunione col coniuge, di diritti su un'altra abitazione nello stesso Comune, né titolare su tutto il territorio nazionale di un'altra casa già acquistata con le agevolazioni prima casa.

Quando si perde l'agevolazione

La decadenza è il rischio più sottovalutato, perché arriva dopo, quando pensi che la pratica sia chiusa. Si perde il beneficio in due casi tipici:

• Rivendita entro cinque anni dall'acquisto, senza ricomprare un'altra prima casa entro un anno dalla vendita.
• Mancato trasferimento della residenza nel Comune entro i diciotto mesi dichiarati.

Quando si decade, l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza tra imposta ordinaria e agevolata, aggiunge una sanzione e gli interessi. È una somma che può essere consistente, perché annulla a posteriori tutto il risparmio ottenuto.

Riacquisto e credito d'imposta

C'è una via d'uscita pensata per chi cambia casa. Se vendi la prima casa e ne ricompri un'altra, sempre come prima casa, entro il termine previsto, non solo eviti la decadenza ma maturi un credito d'imposta. Il credito è pari all'imposta che avevi pagato sul primo acquisto agevolato, entro il limite di quella dovuta sul nuovo. In pratica eviti di pagare due volte l'agevolazione quando ti sposti.

Il caso "ho già una prima casa"

Fino a qualche anno fa, possedere già una prima casa agevolata escludeva il nuovo beneficio. Oggi puoi comprare una nuova prima casa con le agevolazioni anche se ne possiedi già una, a condizione di vendere quella precedente entro un termine fissato dalla legge. Quel termine è stato ampliato di recente, quindi va verificato nella versione vigente al momento del tuo acquisto, perché incide direttamente sul rispetto delle condizioni.

Sono esistite inoltre, in alcuni periodi, agevolazioni aggiuntive per i più giovani, legate a requisiti di reddito. Anche in questo caso, prima di darle per scontate, verifica se sono in vigore nell'anno del tuo acquisto.

Cosa controllare prima di comprare

Le agevolazioni si decidono prima del rogito, sulla base di dati che puoi controllare in anticipo.

1. Categoria catastale dell'immobile, per escludere A/1, A/8 e A/9.
2. Rendita catastale, per stimare il valore su cui pagherai il 2 per cento.
3. Coerenza tra i tuoi requisiti e le dichiarazioni che farai in atto su residenza e altre proprietà.
4. Tempistiche di residenza e di eventuale rivendita, per non incappare nella decadenza.

Queste verifiche si incrociano con i controlli documentali che fai comunque prima di comprare. Per la sequenza completa vedi la guida comprare casa in sicurezza; per la parte di finanziamento, la guida mutuo prima casa.