Permesso di costruire (PdC)

Il permesso di costruire (PdC) è il titolo edilizio richiesto per gli interventi di trasformazione del territorio più rilevanti, come la nuova costruzione e la ristrutturazione pesante. Lo rilascia il Comune e, senza, quei lavori sono abusivi. È disciplinato dal DPR 380/2001, il Testo Unico dell'edilizia, che lo distingue dai titoli più leggeri come CILA e SCIA.

Quando serve il permesso di costruire

Serve quando l'intervento incide in modo sostanziale sull'immobile o sull'assetto urbanistico. L'articolo 10 del DPR 380/2001 lo richiede in particolare per:

• Nuova costruzione, cioè la realizzazione di un nuovo edificio o di manufatti che creano volume.
• Ampliamenti che aumentano volumetria o superficie oltre i limiti dell'edilizia minore.
• Ristrutturazione edilizia pesante, quella che porta a un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente, con aumento di unità immobiliari, modifiche di volume o, sugli immobili vincolati, di sagoma e prospetti.

Per gli interventi che restano sotto questa soglia il legislatore prevede titoli più snelli. È qui che si gioca la differenza pratica tra documenti che troverai nella storia edilizia di una casa.

CILA, SCIA o permesso: come distinguerli

Per il confronto completo tra i tre titoli vedi l'articolo CILA, SCIA e permesso di costruire.

Come si ottiene e quanto tempo serve

La domanda si presenta allo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune, con il progetto firmato da un tecnico abilitato. Un responsabile del procedimento istruisce la pratica e formula una proposta, poi il Comune adotta il provvedimento.

I tempi indicati dall'articolo 20 sono un riferimento, non una garanzia. Nella pratica si allungano quando il Comune chiede integrazioni o quando l'immobile ricade in zone con vincoli. Trascorsi i termini di legge senza risposta, in diversi casi la domanda si intende accolta per silenzio assenso, tranne che per gli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, ambientale o culturale, dove il silenzio non vale.

Quanto dura e come si proroga

Il permesso ha una vita limitata. I lavori devono iniziare entro un anno dal rilascio e finire entro tre anni dall'inizio. Sono termini che si possono prorogare per fatti sopravvenuti, indipendenti dalla volontà del titolare, come un contenzioso o difficoltà oggettive del cantiere. Se scadono senza proroga, le opere non ancora realizzate richiedono un nuovo titolo.

Permesso di costruire in sanatoria

Quando un intervento è stato eseguito senza titolo o in difformità, in alcuni casi è possibile regolarizzarlo con un permesso in sanatoria, dietro verifica delle condizioni di conformità e pagamento di una somma. La materia è stata rivista di recente, anche dal decreto "Salva Casa", quindi le condizioni precise e gli importi vanno controllati caso per caso con un tecnico sulla situazione specifica dell'immobile.

Cosa controllare prima di comprare

Il permesso di costruire conta perché collega ciò che vedi nell'immobile a ciò che era stato autorizzato. Prima del compromesso vale la pena verificare:

1. Che per gli interventi rilevanti (ampliamenti, sopraelevazioni, nuove unità) esista il permesso corrispondente.
2. Che le opere realizzate siano conformi al progetto assentito, senza varianti non autorizzate.
3. La presenza della comunicazione di fine lavori e, dove richiesta, dell'agibilità.
4. La coerenza tra titolo, planimetria catastale e stato di fatto, perché è lì che emergono le difformità.

Se un intervento importante risulta privo di titolo, sei davanti a un possibile abuso edilizio e a un problema di conformità urbanistica che può bloccare il rogito. Non è un dettaglio da chiarire dopo la firma.