CILA, SCIA e permesso di costruire: quale serve
CILA, SCIA, permesso di costruire ed edilizia libera: quale titolo serve per quali lavori, i tempi e perché controllarli prima di comprare casa.
di Redazione CasaCheckAI
CILA, SCIA e permesso di costruire sono i principali titoli che autorizzano gli interventi edilizi. Quale serve dipende dall'entità dei lavori. Quando compri casa, sapere quale titolo era necessario (e verificare che ci sia) è il modo per accorgerti se sono stati fatti lavori senza autorizzazione, cioè abusi.
A cosa servono i titoli edilizi
Ogni intervento edilizio, in base alla sua rilevanza, richiede un titolo abilitativo. Più l'opera incide su volumi, sagoma o struttura, più il titolo è "pesante". La gerarchia è fissata dal Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001): edilizia libera (art. 6), CILA (art. 6-bis), SCIA (art. 22), permesso di costruire (art. 10). Realizzare lavori senza il titolo necessario, o in difformità da esso, costituisce un abuso. Per approfondire, vedi come scoprire un abuso edilizio.
Quale titolo per quali lavori
| Intervento | Titolo | Iter |
|---|---|---|
| Opere minori (es. tinteggiature, alcune manutenzioni) | Edilizia libera | Nessun titolo |
| Manutenzione straordinaria leggera | CILA | Comunicazione + asseverazione, avvio immediato |
| Ristrutturazione edilizia leggera | SCIA | Asseverazione + avvio (silenzio-assenso) |
| Nuova costruzione, ampliamento, ristrutturazione pesante | Permesso di costruire | Provvedimento espresso del Comune |
Per le definizioni puntuali, vedi le voci di glossario su CILA e SCIA.
Quando serve il permesso di costruire
Il permesso di costruire serve per gli interventi a maggiore impatto: nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica e ristrutturazione edilizia "pesante", cioè quella che porta a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso, con aumento di volume o modifiche della sagoma (art. 10 del DPR 380/2001). È l'unico titolo che richiede un provvedimento espresso del Comune, non una semplice comunicazione del privato.
In diversi casi la legge ammette la SCIA alternativa al permesso di costruire. Per alcuni interventi che sarebbero soggetti a permesso, il privato può scegliere di procedere con SCIA. È una facoltà, non la regola, e non si applica alle nuove costruzioni vere e proprie.
Permesso di costruire: tempi e silenzio assenso
Per il permesso di costruire il responsabile del procedimento formula la proposta di provvedimento entro 60 giorni dalla domanda, e il provvedimento finale segue entro i 30 giorni successivi (art. 20 del DPR 380/2001). Se questi termini decorrono senza un diniego motivato, sulla domanda si forma il silenzio assenso, tranne quando l'immobile è soggetto a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali. Per la SCIA il meccanismo è diverso. I lavori possono partire decorsi 30 giorni dalla presentazione, senza un atto di assenso del Comune.
Perché controllarli prima di comprare
I lavori visibili in casa devono corrispondere ai titoli depositati. Un intervento eseguito senza il titolo giusto è un abuso che, una volta comprata la casa, diventa un tuo problema: rischio di sanzioni, difficoltà con il mutuo, in alcuni casi nullità dell'atto.
Cosa controllare prima di comprare
- Quali lavori sono stati fatti sull'immobile nel tempo.
- Presenza dei titoli corrispondenti (accesso agli atti in Comune).
- Corrispondenza tra titoli, progetti e stato reale.
- Conformità complessiva, catastale e urbanistica (vedi conformità urbanistica).
Davanti a lavori senza titolo o a difformità, fai verificare la situazione a un tecnico prima di firmare il preliminare.
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