Nuda proprietà

La nuda proprietà è il diritto di proprietà su un bene privato, per ora, del godimento, perché su quel bene grava l'usufrutto di un'altra persona. Chi è nudo proprietario possiede l'immobile ma non può abitarlo né affittarlo finché l'usufrutto dura. La piena proprietà, infatti, si compone di due diritti che possono appartenere a persone diverse. È disciplinata dal Codice civile agli articoli 978 e seguenti.

Nuda proprietà e usufrutto: due facce dello stesso bene

L'usufrutto è il diritto di godere del bene, cioè di usarlo e di percepirne i frutti, come l'affitto. La nuda proprietà è la titolarità dell'immobile priva, per ora, di quel godimento. Sono due diritti che coesistono sullo stesso bene.

Quando l'usufrutto si estingue, di regola alla morte dell'usufruttuario nel caso del vitalizio, i due diritti si ricongiungono. Il nudo proprietario diventa pieno proprietario in modo automatico, senza bisogno di un nuovo atto e senza pagare l'usufrutto una seconda volta. È questo il meccanismo che rende l'acquisto della nuda proprietà conveniente nel prezzo ma incerto nei tempi.

Chi paga IMU e spese

La ripartizione dei costi è una delle domande più frequenti, perché decide quanto pesa davvero possedere la sola nuda proprietà.

L'IMU merita una nota a sé. Il soggetto passivo dell'imposta è l'usufruttuario, non il nudo proprietario, perché è chi gode effettivamente del bene. Chi acquista la sola nuda proprietà, quindi, di regola non paga l'IMU finché l'usufrutto è in corso. Le riparazioni straordinarie restano invece a carico del nudo proprietario.

Come si valuta la nuda proprietà

Il valore della nuda proprietà non è una cifra fissa: dipende dall'età dell'usufruttuario e da un coefficiente legato al tasso legale, che viene aggiornato per legge. Più l'usufruttuario è anziano, più alto è il valore della nuda proprietà e più basso quello dell'usufrutto, perché il momento del consolidamento è statisticamente più vicino.

Il prezzo di vendita della nuda proprietà è quindi il valore della piena proprietà scontato del valore dell'usufrutto. Il calcolo dettagliato, con la tabella per fasce d'età e un esempio pratico, è nell'approfondimento nuda proprietà e usufrutto.

Perché conta quando compri casa

Chi acquista la nuda proprietà compra un immobile di cui non potrà disporre finché l'usufrutto dura. È un acquisto legittimo e a volte conveniente, ma va capito bene prima di firmare.

Lo stesso vale, a parti invertite, per chi compra la piena proprietà di una casa: un usufrutto o un diritto di abitazione di terzi non dichiarato significa che l'immobile non è davvero libero. Questi diritti si individuano nei documenti, non a occhio durante la visita: emergono dalla visura catastale per immobile e per soggetto e dall'atto di provenienza. Se compare qualcosa che non ti era stato dichiarato, chiarisci la situazione con un notaio prima di impegnarti.