Diritto di abitazione

Il diritto di abitazione è il diritto reale di abitare una casa di proprietà altrui, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Chi ne è titolare può vivere nell'immobile, ma non può cederlo né darlo in affitto. È disciplinato dal Codice civile agli articoli 1022 e seguenti e, come l'usufrutto, lascia la proprietà del bene a un altro soggetto.

Cosa significa abitare un bene altrui

Il diritto di abitazione attribuisce un godimento ristretto e personale: la facoltà di usare la casa come propria abitazione, per sé e per la famiglia, secondo i bisogni del titolare. Non è un diritto pieno sull'immobile, ma neppure un semplice contratto come la locazione: è un diritto reale, cioè segue il bene e prevale anche nei confronti di chi lo acquista.

Per i bisogni della famiglia si tiene conto della composizione del nucleo, comprese le persone che convivono per servirla. La proprietà, intanto, resta in capo a un altro soggetto, che la mantiene priva del godimento finché il diritto dura.

Differenza con l'usufrutto

Diritto di abitazione e usufrutto sono entrambi diritti reali di godimento su cosa altrui, ma il secondo è molto più ampio.

In sintesi, chi ha l'usufrutto può anche trarne reddito affittando l'immobile; chi ha il diritto di abitazione può soltanto viverci. Entrambi i diritti, però, comprimono ciò che il proprietario può fare del bene.

Il diritto del coniuge superstite

Il caso più frequente in pratica è quello del coniuge superstite. Alla morte di uno dei coniugi, il Codice civile riserva all'altro il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e il diritto d'uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni. È l'articolo 540 del Codice civile.

Questo diritto spetta per legge, in aggiunta alla quota di eredità, e può gravare anche su una casa che gli eredi intendono vendere. Per questo, quando l'immobile arriva da una successione, va verificato se esista un coniuge superstite con questo diritto.

Perché conta quando compri casa

Il diritto di abitazione è uno dei diritti di terzi che possono sorprendere chi compra senza aver letto bene i documenti, soprattutto in caso di provenienza ereditaria.

Diritti come questo non si vedono durante la visita: si ricostruiscono dai documenti. Emergono dalle visure, dall'atto di provenienza e, quando nascono dalla successione, dalla ricostruzione della situazione ereditaria. L'argomento è approfondito nell'articolo nuda proprietà e usufrutto. Se compare un diritto che non ti era stato dichiarato, fermati e chiarisci prima di firmare.