Usufrutto

L'usufrutto è il diritto reale di usare un bene di proprietà di qualcun altro e di percepirne i frutti, con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica. Chi lo detiene, l'usufruttuario, può abitare la casa o affittarla. Chi resta proprietario, il nudo proprietario, possiede l'immobile "svuotato" del godimento finché l'usufrutto dura. Lo regolano gli articoli 978 e seguenti del Codice civile.

Usufrutto e nuda proprietà: due facce dello stesso bene

La piena proprietà di un immobile si compone di due diritti che possono appartenere a persone diverse. L'usufrutto è il diritto di godere del bene, la nuda proprietà è la titolarità priva, per ora, del godimento. Quando l'usufrutto si estingue, i due diritti si ricongiungono e chi era nudo proprietario diventa pieno proprietario.

Capire chi ha cosa è essenziale quando compri. Un usufrutto a favore di un terzo, se non dichiarato, limita pesantemente ciò che potrai fare dell'immobile.

Quanto dura l'usufrutto

Per le persone fisiche l'usufrutto non può superare la durata della vita dell'usufruttuario. Spesso è proprio vitalizio, ma può essere costituito anche a termine, per un numero definito di anni. Per le persone giuridiche il Codice civile fissa un limite massimo di trent'anni.

Alla scadenza, o alla morte dell'usufruttuario nel caso del vitalizio, l'usufrutto si estingue e il consolidamento avviene in modo automatico, senza bisogno di un nuovo atto.

Chi paga le spese e l'IMU

La ripartizione dei costi è una delle domande più frequenti, perché incide su chi compra la nuda proprietà.

L'IMU merita una nota a sé. Il soggetto passivo dell'imposta è l'usufruttuario, non il nudo proprietario, perché è chi gode effettivamente del bene. Chi acquista la sola nuda proprietà, quindi, di regola non paga l'IMU finché l'usufrutto è in corso.

Come si calcola il valore

Il valore dell'usufrutto dipende dall'età dell'usufruttuario e da un coefficiente legato al tasso legale, che viene aggiornato per legge. Più l'usufruttuario è anziano, più basso è il valore dell'usufrutto e più alto quello della nuda proprietà, perché il momento del consolidamento è statisticamente più vicino.

Il calcolo dettagliato, con la tabella per fasce d'età e un esempio pratico, è nell'approfondimento nuda proprietà e usufrutto.

Perché conta quando compri casa

L'usufrutto è uno dei diritti di terzi che possono sorprendere chi compra senza aver letto bene i documenti.

Questi diritti si individuano nei documenti, non a occhio durante la visita. Emergono dalla visura catastale per immobile e per soggetto, dall'atto di provenienza e, in caso di provenienza ereditaria, dalla situazione successoria. Se compare un usufrutto che non ti era stato dichiarato, fermati e chiarisci la situazione con un notaio prima di firmare.