Comprare casa all'asta: come funziona e rischi

Comprare casa all'asta giudiziaria significa acquistare un immobile pignorato che il tribunale vende per pagare i creditori. Si parte dal Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia, si studiano avviso di vendita e perizia, si versa una cauzione e si presenta un'offerta. Può far risparmiare sul prezzo, ma è un acquisto con regole proprie. Non c'è un venditore con cui trattare le garanzie. Contano solo i documenti della procedura, e vanno letti prima di partecipare.

Come funziona comprare casa all'asta

L'asta nasce da una procedura esecutiva, di solito un pignoramento. Quando un debitore non paga, il tribunale dispone la vendita forzata del suo immobile per soddisfare i creditori. La vendita è regolata da un'ordinanza del giudice, l'immobile è descritto in una perizia di stima redatta da un esperto nominato dal tribunale, e tutto viene pubblicato sul Portale delle Vendite Pubbliche. Per capire come nasce un pignoramento, vedi visura ipotecaria: ipoteche e pignoramenti.

La consultazione del portale è gratuita e non richiede registrazione. Per ogni lotto trovi avviso di vendita, perizia, fotografie, data dell'udienza e modalità di partecipazione. Spesso è possibile chiedere una visita gratuita dell'immobile prima dell'asta.

Come comprare casa all'asta, passo per passo

La procedura segue alcuni passaggi fissi. In sintesi funziona così:

1. Trovi il lotto sul Portale delle Vendite Pubbliche e scarichi avviso di vendita e perizia.
2. Leggi i documenti e, se possibile, visiti l'immobile.
3. Versi la cauzione e prepari l'offerta secondo le modalità dell'ordinanza.
4. Presenti l'offerta entro il termine indicato (cartacea in cancelleria o telematica con SPID o CNS).
5. Partecipi alla gara: se ci sono più offerte si fa una gara al rialzo.
6. Ti aggiudichi l'immobile se sei il miglior offerente.
7. Versi il saldo del prezzo nei tempi e nei modi fissati dall'ordinanza.

L'offerta non può essere inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo base. In pratica il minimo è il 75% del prezzo base (art. 571 c.p.c.). Lo stesso articolo prevede che l'offerta sia accompagnata da una cauzione non inferiore al 10% (un decimo) del prezzo offerto, pena l'inefficacia dell'offerta. Il debitore è l'unico soggetto che non può partecipare.

Comprare casa all'asta con il mutuo

Sì, si può comprare all'asta con il mutuo. L'art. 585 del Codice di procedura civile prevede che il prezzo sia pagato anche tramite un finanziamento bancario che preveda il versamento diretto delle somme alla procedura e l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado sullo stesso immobile aggiudicato.

I rischi specifici dell'asta

All'asta non si applica la garanzia per i vizi tipica della compravendita. Si acquista nello stato di fatto e di diritto descritto in perizia. Per questo i rischi vanno individuati prima, leggendo i documenti.

Lo stato di occupazione è spesso l'elemento più delicato. Se l'immobile è occupato senza un titolo opponibile, dopo l'aggiudicazione dovrai attivarti per la liberazione, con tempi e costi variabili. Gli abusi edilizi, invece, restano a tuo carico: vedi conformità urbanistica: perché blocca il rogito.

Cosa controllare nella perizia e nell'avviso di vendita

La perizia (la relazione dell'esperto) è il documento più importante. Spesso indica già se ci sono abusi e se sono sanabili, se l'immobile è libero o occupato e quali debiti gravano. Leggila per intero, non solo il prezzo. Nella perizia verifica:

• lo stato di occupazione dell'immobile (libero o occupato, con quale titolo);
• la regolarità edilizia e gli eventuali abusi, sanabili o meno;
• i debiti condominiali arretrati e le altre spese a carico dell'aggiudicatario;
• confini, pertinenze e provenienza.

Nell'avviso di vendita controlla invece prezzo base, offerta minima, importo della cauzione, termini e modalità per presentare l'offerta e per saldare il prezzo.

Cosa controllare prima di partecipare

1. Stato di occupazione dell'immobile (libero o occupato).
2. Regolarità edilizia e abusi eventualmente sanabili.
3. Debiti condominiali e altre spese a carico dell'aggiudicatario.
4. Condizioni di vendita dell'ordinanza: prezzo base, cauzione, termini di saldo.
5. Finanziamento già istruito in banca, se serve un mutuo.